Градостроительное зонирование
Документация
Градостроительный кодекс · Правила землепользования и застройки · Генеральный план · Проект планировки · Проект межевания · ГПЗУ
Основные инструменты градорегулирования
Красные линии · ИС ОГД · Градостроительное зонирование ·
Земельный сервитут
Типы градостроительных образований
ЗАТО · Соцгород · Академгородок · Военный городок · Рабочий посёлок · НЭР
Планировочные единицы
Градостроительное зонирование — это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности[1].
Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.[2]
Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.
Содержание
Принципы зонирования
Один из первых видных специалистов по зонированию в штате Массачусетс, Филип Николс (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943), предложил следующее описание основных принципов современного зонирования: "Зонирование представляет собой разделение города на районы, проводимое имеющим полномочия органом; в каждом таком районе имеется запрет на использование земли для некоторых целей, которые, хотя сами по себе и безопасны, но наносят вред общественному благополучию за счет создания помех для использования земли для тех целей, для которых она наилучшим образом приспособлена. Зонирование обычно также включает ограничения на размер участков, высоту и размер зданий, и плотность заселения земли, эти параметры могут быть различными в различных районах, так чтобы соответствовать тем целям, для которых используется земля в данном районе. Использование районов, устанавливаемых с помощью зонирования, обычно является следующим: жилые, деловые, торговые, промышленные. Обычным является классифицирование использования районов на основании жесткости ограничений, начиная от чисто жилого района и кончая районом с неограниченным использованием. Зонирование, как правило, не имеет обратной силы, и ограничения обычно применяются к зданиям, которые сооружаются или перестраиваются сейчас, или по отношению к использованию собственности, которое начинается после введения зонирования. Зонирование, таким образом, является ограничением на использование имущества, а не требованием изъятия или сноса строений и является оправданным как исполнение полицейских полномочий государства, а не как права государства на принудительное отчуждение частной собственности. Единственной компенсацией, которую получает хозяин собственности при наложении ограничений на её использование, является то преимущество, которое получает эта собственность от наложения аналогичных ограничений на остальную собственность в данном районе".[3]
Зонирование в Западной Европе
Считается, что современная концепция зонирования была создана во Франции Наполеоном, когда он издал декрет 1810 года о защите определенных районов городов от вредного использования. Затем подобные законы были изданы в Пруссии и Германской империи.
Зонирование земли по видам использования стало обычной практикой в европейских городах в конце XIX века. Закон 1909 года о планировании городов, принятый в Англии ввел ещё концепцию общего городского плана.[3]
Особенностями западноевропейской системы зонирования являются:
- высокая самостоятельность органов местного самоуправления в проведении и реализации зонирования при координации интересов соседних муниципалитетов и органов власти вышестоящих уровней посредством планов регионального развития;
- двухстадийная система городского планирования: сначала разрабатываются общие пространственные схемы/планы рекомендательного характера — директивные схемы (Франция) или планы использования территории (Германия); а затем на местном уровне разрабатываются планы землепользования (Франция) или планы застройки (Германия);
- реализация зонирования как совокупности документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район;
- высокая степень детализации и конкретности видов разрешенного использования и предельные параметры строительного изменения недвижимости.[2]
Зонирование в США
До начала XX века землевладелец мог свободно распоряжаться своим участком без вмешательства властей, единственным ограничением была правовая теория причинения неудобств, которая запрещала неразумное использование земли, могущее повредить общественному здоровью и безопасности. Однако этого не было достаточно и вследствие неконтролируемого строительства в XIX веке в городских кварталах возникала нездоровая скученность населения.[4]
В штате Массачусетс в 1822 году был принят Строительный закон для города Бостона, который накладывал ограничения на высоту сооружаемых впредь зданий: не более 125 футов, и не более чем 2,5 ширины улицы, на которой здание находится. В 1904 году правительство штата поделило Бостон на два района: один предназначался в основном для жилья, и здесь высота зданий ограничивалась 80 футами, а второй — в основном для деловых целей, и здесь допустимая высота составляла 125 футов. Этот закон был оспорен как противоречащий конституции штата в части неприкосновенности частной собственности, но его конституционность была подтверждена решениями Верховного суда Массачусетса (1907 год, дело «Велч против Свейзи» (193 Mass. 364)) и Верховного суда США (1909 год) (214 U.S. 91). Судебные решения по этому делу позволили принять в 1914 году в штате Нью-Йорк закон, устанавливающий первый полный свод правил зонирования в США.[3] Поводом для этого послужило возведение небоскрёба Эквитбл Билдинг (Бродвей, 120), который лишал солнечного света существенную территорию к северу от него.[4]
В 1920-е годы министерство торговли США опубликовало типовые правила зонирования. Они послужили образцом, которому последовало большинство законодателей штатов, наделивших местные органы власти полномочиями издавать положения о зонировании.[4]
Вопрос о том, не нарушает ли зонирование Конституцию США вновь рассматривался Верховным судом США по делу «Евклид против кампании Амблер Реалти» (272 U.S. 365 (1926)). Верховный суд США постановил, что общие принципы зонирования, основанные на «полицейских полномочиях» штата, находятся в рамках полномочий законодательных собраний штата. В результате к 1931 году все штаты приняли законы, разрешающие муниципальное зонирование.[3]
Особенностями системы зонирования в США являются:
- одноэтапное зонирование — на всю территорию и по всем компонентам (виды разрешенного использования недвижимости, предельные параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков);
- рекомендательное значение генеральных планов (за исключением некоторых штатов, где им придается характер обязательных документов, которые используются как основа для разработки местных нормативных актов о зонировании);
- зонирование в форме проектов подразделения свободных территорий на земельные участки для последующей застройки, при этом могут предлагаться поправки к регламентам зонирования, которые должны пройти установленные процедуры согласования и утверждения.[2]
Зонирование в России
Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами[5].
Понятиям «градостроительное зонирование» и «зонирование территорий» ранее в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ соответствовали понятия:
правовое зонирование — деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований;
зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
Напишите отзыв о статье "Градостроительное зонирование"
Примечания
- ↑ Пункты 1 и 6 статьи 1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010)
- ↑ 1 2 3 [www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=233&page_id=%205999 Вопрос (26) о том, какая модель градостроительного (правового) зонирования зафиксирована Градостроительным кодексом РФ – американская, французская, немецкая, или иная]
- ↑ 1 2 3 4 Г. БУШЕР, М. ГРИН. РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ В ШТАТЕ МАССАЧУСЕТС, США//"Право и политика", №11, 2006
- ↑ 1 2 3 [flatiron.narod.ru/Articles/Zoning/index.html Краткая история зонирования]
- ↑ Статьи 7 и 85 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010)
Ссылки
- [coolreferat.com/%D1%81%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%8C/%D1%81%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%8C=%D0%91%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%88%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%82%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D1%8D%D0%BD%D1%86%D0%B8%D0%BA%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%8F_%D1%81%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%BE=%D0%97%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA%D0%B8%D1%85_%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B9 статья в БСЭ]
Отрывок, характеризующий Градостроительное зонирование
Ростов вспомнил то, что ему надо было ответить, только тогда, когда он уже вышел. И еще более был он сердит за то, что забыл сказать это. Ростов сейчас же велел подать свою лошадь и, сухо простившись с Борисом, поехал к себе. Ехать ли ему завтра в главную квартиру и вызвать этого ломающегося адъютанта или, в самом деле, оставить это дело так? был вопрос, который мучил его всю дорогу. То он с злобой думал о том, с каким бы удовольствием он увидал испуг этого маленького, слабого и гордого человечка под его пистолетом, то он с удивлением чувствовал, что из всех людей, которых он знал, никого бы он столько не желал иметь своим другом, как этого ненавидимого им адъютантика.На другой день свидания Бориса с Ростовым был смотр австрийских и русских войск, как свежих, пришедших из России, так и тех, которые вернулись из похода с Кутузовым. Оба императора, русский с наследником цесаревичем и австрийский с эрцгерцогом, делали этот смотр союзной 80 титысячной армии.
С раннего утра начали двигаться щегольски вычищенные и убранные войска, выстраиваясь на поле перед крепостью. То двигались тысячи ног и штыков с развевавшимися знаменами и по команде офицеров останавливались, заворачивались и строились в интервалах, обходя другие такие же массы пехоты в других мундирах; то мерным топотом и бряцанием звучала нарядная кавалерия в синих, красных, зеленых шитых мундирах с расшитыми музыкантами впереди, на вороных, рыжих, серых лошадях; то, растягиваясь с своим медным звуком подрагивающих на лафетах, вычищенных, блестящих пушек и с своим запахом пальников, ползла между пехотой и кавалерией артиллерия и расставлялась на назначенных местах. Не только генералы в полной парадной форме, с перетянутыми донельзя толстыми и тонкими талиями и красневшими, подпертыми воротниками, шеями, в шарфах и всех орденах; не только припомаженные, расфранченные офицеры, но каждый солдат, – с свежим, вымытым и выбритым лицом и до последней возможности блеска вычищенной аммуницией, каждая лошадь, выхоленная так, что, как атлас, светилась на ней шерсть и волосок к волоску лежала примоченная гривка, – все чувствовали, что совершается что то нешуточное, значительное и торжественное. Каждый генерал и солдат чувствовали свое ничтожество, сознавая себя песчинкой в этом море людей, и вместе чувствовали свое могущество, сознавая себя частью этого огромного целого.
С раннего утра начались напряженные хлопоты и усилия, и в 10 часов всё пришло в требуемый порядок. На огромном поле стали ряды. Армия вся была вытянута в три линии. Спереди кавалерия, сзади артиллерия, еще сзади пехота.
Между каждым рядом войск была как бы улица. Резко отделялись одна от другой три части этой армии: боевая Кутузовская (в которой на правом фланге в передней линии стояли павлоградцы), пришедшие из России армейские и гвардейские полки и австрийское войско. Но все стояли под одну линию, под одним начальством и в одинаковом порядке.
Как ветер по листьям пронесся взволнованный шопот: «едут! едут!» Послышались испуганные голоса, и по всем войскам пробежала волна суеты последних приготовлений.
Впереди от Ольмюца показалась подвигавшаяся группа. И в это же время, хотя день был безветренный, легкая струя ветра пробежала по армии и чуть заколебала флюгера пик и распущенные знамена, затрепавшиеся о свои древки. Казалось, сама армия этим легким движением выражала свою радость при приближении государей. Послышался один голос: «Смирно!» Потом, как петухи на заре, повторились голоса в разных концах. И всё затихло.
В мертвой тишине слышался топот только лошадей. То была свита императоров. Государи подъехали к флангу и раздались звуки трубачей первого кавалерийского полка, игравшие генерал марш. Казалось, не трубачи это играли, а сама армия, радуясь приближению государя, естественно издавала эти звуки. Из за этих звуков отчетливо послышался один молодой, ласковый голос императора Александра. Он сказал приветствие, и первый полк гаркнул: Урра! так оглушительно, продолжительно, радостно, что сами люди ужаснулись численности и силе той громады, которую они составляли.
Ростов, стоя в первых рядах Кутузовской армии, к которой к первой подъехал государь, испытывал то же чувство, какое испытывал каждый человек этой армии, – чувство самозабвения, гордого сознания могущества и страстного влечения к тому, кто был причиной этого торжества.
Он чувствовал, что от одного слова этого человека зависело то, чтобы вся громада эта (и он, связанный с ней, – ничтожная песчинка) пошла бы в огонь и в воду, на преступление, на смерть или на величайшее геройство, и потому то он не мог не трепетать и не замирать при виде этого приближающегося слова.
– Урра! Урра! Урра! – гремело со всех сторон, и один полк за другим принимал государя звуками генерал марша; потом Урра!… генерал марш и опять Урра! и Урра!! которые, всё усиливаясь и прибывая, сливались в оглушительный гул.
Пока не подъезжал еще государь, каждый полк в своей безмолвности и неподвижности казался безжизненным телом; только сравнивался с ним государь, полк оживлялся и гремел, присоединяясь к реву всей той линии, которую уже проехал государь. При страшном, оглушительном звуке этих голосов, посреди масс войска, неподвижных, как бы окаменевших в своих четвероугольниках, небрежно, но симметрично и, главное, свободно двигались сотни всадников свиты и впереди их два человека – императоры. На них то безраздельно было сосредоточено сдержанно страстное внимание всей этой массы людей.
Красивый, молодой император Александр, в конно гвардейском мундире, в треугольной шляпе, надетой с поля, своим приятным лицом и звучным, негромким голосом привлекал всю силу внимания.
Ростов стоял недалеко от трубачей и издалека своими зоркими глазами узнал государя и следил за его приближением. Когда государь приблизился на расстояние 20 ти шагов и Николай ясно, до всех подробностей, рассмотрел прекрасное, молодое и счастливое лицо императора, он испытал чувство нежности и восторга, подобного которому он еще не испытывал. Всё – всякая черта, всякое движение – казалось ему прелестно в государе.
Остановившись против Павлоградского полка, государь сказал что то по французски австрийскому императору и улыбнулся.
Увидав эту улыбку, Ростов сам невольно начал улыбаться и почувствовал еще сильнейший прилив любви к своему государю. Ему хотелось выказать чем нибудь свою любовь к государю. Он знал, что это невозможно, и ему хотелось плакать.
Государь вызвал полкового командира и сказал ему несколько слов.
«Боже мой! что бы со мной было, ежели бы ко мне обратился государь! – думал Ростов: – я бы умер от счастия».
Государь обратился и к офицерам:
– Всех, господа (каждое слово слышалось Ростову, как звук с неба), благодарю от всей души.
Как бы счастлив был Ростов, ежели бы мог теперь умереть за своего царя!
– Вы заслужили георгиевские знамена и будете их достойны.
«Только умереть, умереть за него!» думал Ростов.
Государь еще сказал что то, чего не расслышал Ростов, и солдаты, надсаживая свои груди, закричали: Урра! Ростов закричал тоже, пригнувшись к седлу, что было его сил, желая повредить себе этим криком, только чтобы выразить вполне свой восторг к государю.
Государь постоял несколько секунд против гусар, как будто он был в нерешимости.
«Как мог быть в нерешимости государь?» подумал Ростов, а потом даже и эта нерешительность показалась Ростову величественной и обворожительной, как и всё, что делал государь.
Нерешительность государя продолжалась одно мгновение. Нога государя, с узким, острым носком сапога, как носили в то время, дотронулась до паха энглизированной гнедой кобылы, на которой он ехал; рука государя в белой перчатке подобрала поводья, он тронулся, сопутствуемый беспорядочно заколыхавшимся морем адъютантов. Дальше и дальше отъезжал он, останавливаясь у других полков, и, наконец, только белый плюмаж его виднелся Ростову из за свиты, окружавшей императоров.
В числе господ свиты Ростов заметил и Болконского, лениво и распущенно сидящего на лошади. Ростову вспомнилась его вчерашняя ссора с ним и представился вопрос, следует – или не следует вызывать его. «Разумеется, не следует, – подумал теперь Ростов… – И стоит ли думать и говорить про это в такую минуту, как теперь? В минуту такого чувства любви, восторга и самоотвержения, что значат все наши ссоры и обиды!? Я всех люблю, всем прощаю теперь», думал Ростов.
Когда государь объехал почти все полки, войска стали проходить мимо его церемониальным маршем, и Ростов на вновь купленном у Денисова Бедуине проехал в замке своего эскадрона, т. е. один и совершенно на виду перед государем.
Не доезжая государя, Ростов, отличный ездок, два раза всадил шпоры своему Бедуину и довел его счастливо до того бешеного аллюра рыси, которою хаживал разгоряченный Бедуин. Подогнув пенящуюся морду к груди, отделив хвост и как будто летя на воздухе и не касаясь до земли, грациозно и высоко вскидывая и переменяя ноги, Бедуин, тоже чувствовавший на себе взгляд государя, прошел превосходно.
Сам Ростов, завалив назад ноги и подобрав живот и чувствуя себя одним куском с лошадью, с нахмуренным, но блаженным лицом, чортом , как говорил Денисов, проехал мимо государя.
