Наём жилого помещения

Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются в России [www.gk-rf.ru/glava35 гл. 35 Гражданского кодекса РФ], в Республике Беларусь [xn----htbdbkahjcdxp6bzg5a.xn--90ais/I-glava-8 гл. 8 ЖК РБ], в Украине - [zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/paran3897#n3897 гл. 59 ГКУ].

Особенности договорных отношений при найме

1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и физическим лицом.
2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

Виды договора найма

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).
2. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ). В отношении договора специализированного найма действует Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, данное постановление устанавливает перечень жилых помещений, относящихся к договору специализированного найма, а именно:

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;      типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;      типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;      типовой договор найма служебного жилого помещения;      типовой договор найма жилого помещения в общежитии

3. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли.

Сущнос и содержание договора найма

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающимм, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Типовой [ci.ua/statiy/poleznoe/dogovor_nayma договор найма жилья] предполагает достижения согласия по всем существенным условиям договора (объект, срок, цена). Остальные условия не относятся к существенным и включаются в договор по заявлению одной из сторон. 

Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15 Жилищного Кодекса РФ).

Предмет договора

Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.

Разделы договора

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок расчетов;
• срок и условия действия договора;
• порядок расторжения договора;
• дополнительные условия, адреса;
• паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

• платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
• акт приема-передачи объекта договора;
• опись имущества;
• дополнительное соглашение (если понадобится).

Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно.

Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.

Права и обязанности сторон

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Осмотр объекта

Осмотр объекта может происходит в присутствии агента, арендодателя и арендатора.

Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть, а затем совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы собственника квартиры, подтверждающие право собственности в отношении объекта.

Подписание договора найма

При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.

См. также

• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Жилищный кодекс Российской Федерации

Отрывок, характеризующий Наём жилого помещения

– Чиненка! – кричал солдат на приближающуюся, летевшую со свистом гранату. – Не сюда! К пехотным! – с хохотом прибавлял другой, заметив, что граната перелетела и попала в ряды прикрытия.
– Что, знакомая? – смеялся другой солдат на присевшего мужика под пролетевшим ядром.
Несколько солдат собрались у вала, разглядывая то, что делалось впереди.
– И цепь сняли, видишь, назад прошли, – говорили они, указывая через вал.
– Свое дело гляди, – крикнул на них старый унтер офицер. – Назад прошли, значит, назади дело есть. – И унтер офицер, взяв за плечо одного из солдат, толкнул его коленкой. Послышался хохот.
– К пятому орудию накатывай! – кричали с одной стороны.
– Разом, дружнее, по бурлацки, – слышались веселые крики переменявших пушку.
– Ай, нашему барину чуть шляпку не сбила, – показывая зубы, смеялся на Пьера краснорожий шутник. – Эх, нескладная, – укоризненно прибавил он на ядро, попавшее в колесо и ногу человека.
– Ну вы, лисицы! – смеялся другой на изгибающихся ополченцев, входивших на батарею за раненым.
– Аль не вкусна каша? Ах, вороны, заколянились! – кричали на ополченцев, замявшихся перед солдатом с оторванной ногой.
– Тое кое, малый, – передразнивали мужиков. – Страсть не любят.
Пьер замечал, как после каждого попавшего ядра, после каждой потери все более и более разгоралось общее оживление.
Как из придвигающейся грозовой тучи, чаще и чаще, светлее и светлее вспыхивали на лицах всех этих людей (как бы в отпор совершающегося) молнии скрытого, разгорающегося огня.
Пьер не смотрел вперед на поле сражения и не интересовался знать о том, что там делалось: он весь был поглощен в созерцание этого, все более и более разгорающегося огня, который точно так же (он чувствовал) разгорался и в его душе.
В десять часов пехотные солдаты, бывшие впереди батареи в кустах и по речке Каменке, отступили. С батареи видно было, как они пробегали назад мимо нее, неся на ружьях раненых. Какой то генерал со свитой вошел на курган и, поговорив с полковником, сердито посмотрев на Пьера, сошел опять вниз, приказав прикрытию пехоты, стоявшему позади батареи, лечь, чтобы менее подвергаться выстрелам. Вслед за этим в рядах пехоты, правее батареи, послышался барабан, командные крики, и с батареи видно было, как ряды пехоты двинулись вперед.
Пьер смотрел через вал. Одно лицо особенно бросилось ему в глаза. Это был офицер, который с бледным молодым лицом шел задом, неся опущенную шпагу, и беспокойно оглядывался.
Ряды пехотных солдат скрылись в дыму, послышался их протяжный крик и частая стрельба ружей. Через несколько минут толпы раненых и носилок прошли оттуда. На батарею еще чаще стали попадать снаряды. Несколько человек лежали неубранные. Около пушек хлопотливее и оживленнее двигались солдаты. Никто уже не обращал внимания на Пьера. Раза два на него сердито крикнули за то, что он был на дороге. Старший офицер, с нахмуренным лицом, большими, быстрыми шагами переходил от одного орудия к другому. Молоденький офицерик, еще больше разрумянившись, еще старательнее командовал солдатами. Солдаты подавали заряды, поворачивались, заряжали и делали свое дело с напряженным щегольством. Они на ходу подпрыгивали, как на пружинах.
Грозовая туча надвинулась, и ярко во всех лицах горел тот огонь, за разгоранием которого следил Пьер. Он стоял подле старшего офицера. Молоденький офицерик подбежал, с рукой к киверу, к старшему.
– Имею честь доложить, господин полковник, зарядов имеется только восемь, прикажете ли продолжать огонь? – спросил он.
– Картечь! – не отвечая, крикнул старший офицер, смотревший через вал.
Вдруг что то случилось; офицерик ахнул и, свернувшись, сел на землю, как на лету подстреленная птица. Все сделалось странно, неясно и пасмурно в глазах Пьера.
Одно за другим свистели ядра и бились в бруствер, в солдат, в пушки. Пьер, прежде не слыхавший этих звуков, теперь только слышал одни эти звуки. Сбоку батареи, справа, с криком «ура» бежали солдаты не вперед, а назад, как показалось Пьеру.
Ядро ударило в самый край вала, перед которым стоял Пьер, ссыпало землю, и в глазах его мелькнул черный мячик, и в то же мгновенье шлепнуло во что то. Ополченцы, вошедшие было на батарею, побежали назад.
– Все картечью! – кричал офицер.
Унтер офицер подбежал к старшему офицеру и испуганным шепотом (как за обедом докладывает дворецкий хозяину, что нет больше требуемого вина) сказал, что зарядов больше не было.
– Разбойники, что делают! – закричал офицер, оборачиваясь к Пьеру. Лицо старшего офицера было красно и потно, нахмуренные глаза блестели. – Беги к резервам, приводи ящики! – крикнул он, сердито обходя взглядом Пьера и обращаясь к своему солдату.
– Я пойду, – сказал Пьер. Офицер, не отвечая ему, большими шагами пошел в другую сторону.
– Не стрелять… Выжидай! – кричал он.
Солдат, которому приказано было идти за зарядами, столкнулся с Пьером.
– Эх, барин, не место тебе тут, – сказал он и побежал вниз. Пьер побежал за солдатом, обходя то место, на котором сидел молоденький офицерик.
Одно, другое, третье ядро пролетало над ним, ударялось впереди, с боков, сзади. Пьер сбежал вниз. «Куда я?» – вдруг вспомнил он, уже подбегая к зеленым ящикам. Он остановился в нерешительности, идти ему назад или вперед. Вдруг страшный толчок откинул его назад, на землю. В то же мгновенье блеск большого огня осветил его, и в то же мгновенье раздался оглушающий, зазвеневший в ушах гром, треск и свист.
Пьер, очнувшись, сидел на заду, опираясь руками о землю; ящика, около которого он был, не было; только валялись зеленые обожженные доски и тряпки на выжженной траве, и лошадь, трепля обломками оглобель, проскакала от него, а другая, так же как и сам Пьер, лежала на земле и пронзительно, протяжно визжала.


Пьер, не помня себя от страха, вскочил и побежал назад на батарею, как на единственное убежище от всех ужасов, окружавших его.
В то время как Пьер входил в окоп, он заметил, что на батарее выстрелов не слышно было, но какие то люди что то делали там. Пьер не успел понять того, какие это были люди. Он увидел старшего полковника, задом к нему лежащего на валу, как будто рассматривающего что то внизу, и видел одного, замеченного им, солдата, который, прорываясь вперед от людей, державших его за руку, кричал: «Братцы!» – и видел еще что то странное.
Но он не успел еще сообразить того, что полковник был убит, что кричавший «братцы!» был пленный, что в глазах его был заколон штыком в спину другой солдат. Едва он вбежал в окоп, как худощавый, желтый, с потным лицом человек в синем мундире, со шпагой в руке, набежал на него, крича что то. Пьер, инстинктивно обороняясь от толчка, так как они, не видав, разбежались друг против друга, выставил руки и схватил этого человека (это был французский офицер) одной рукой за плечо, другой за гордо. Офицер, выпустив шпагу, схватил Пьера за шиворот.
Несколько секунд они оба испуганными глазами смотрели на чуждые друг другу лица, и оба были в недоумении о том, что они сделали и что им делать. «Я ли взят в плен или он взят в плен мною? – думал каждый из них. Но, очевидно, французский офицер более склонялся к мысли, что в плен взят он, потому что сильная рука Пьера, движимая невольным страхом, все крепче и крепче сжимала его горло. Француз что то хотел сказать, как вдруг над самой головой их низко и страшно просвистело ядро, и Пьеру показалось, что голова французского офицера оторвана: так быстро он согнул ее.
Пьер тоже нагнул голову и отпустил руки. Не думая более о том, кто кого взял в плен, француз побежал назад на батарею, а Пьер под гору, спотыкаясь на убитых и раненых, которые, казалось ему, ловят его за ноги. Но не успел он сойти вниз, как навстречу ему показались плотные толпы бегущих русских солдат, которые, падая, спотыкаясь и крича, весело и бурно бежали на батарею. (Это была та атака, которую себе приписывал Ермолов, говоря, что только его храбрости и счастью возможно было сделать этот подвиг, и та атака, в которой он будто бы кидал на курган Георгиевские кресты, бывшие у него в кармане.)