Недвижимость

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

В других языках

В англосаксонской правовой системе, разным оттенкам русского слова «недвижимость» соответствуют разные слова: англ. real-estate — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); англ. real-property — имущественные права на объекты недвижимости, англ. realty — обобщающий термин.

Сделки с недвижимостью

В римском праве переход права собственности на недвижимость мог быть осуществлен путём простой, лишенной всяких форм передачи её, а установление сервитута или ипотеки — путём простого договора между одним лицом и другим, не известного третьим лицам.

По германскому же обычному праву переход земли из рук в руки был обставлен различными довольно сложными формальностями (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung).

В связи с рецепцией римского права старые германские публичные формы сделок с недвижимостью стали приходить в забвение. Но это вредило развитию ипотеки. Кредитор, предоставлявший кредит под залог недвижимости, никогда не мог быть уверен в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого такие ссуды были сопряжены с большим риском и поэтому давались на очень тяжелых условиях.

В связи с этим в конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записки, или ипотечных книг: всякое закладное право на недвижимость теперь имело юридическую силу для третьих лиц только тогда, если оно было записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц. Теперь кредитору было достаточно убедиться в том, что на недвижимость, даваемую ему в залог, в ипотечной книге не значится другого закладного права и тогда его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован.

Но в интересах кредиторов было желательным, чтобы не только закладные права, но вообще всякие права на недвижимость были видны из книги: кредитор стремился обезопасить себя на случай если залогодатель окажется не имеющим права собственности или на его недвижимость обнаружатся какие-нибудь иные вещные права, существенно понижающие ценность имения, например, право пожизненного пользования третьих лиц.

Ввиду этого в течение XIX века ипотечные книги во всей Европе превратились в поземельные книги. Было установлено правило, что всякий акт, имеющий вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе — принцип внесения). Был принят также принцип достоверности поземельных книг: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности. Заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной.

В Российской империи сделки с недвижимостью совершались при посредстве так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т. д.) должны были быть удостоверены нотариусами, которые заносили их в свои реестры, которые служили суррогатом поземельных книг.

В Российской Федерации

Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

В Республике Беларусь

К:Википедия:Статьи без источников (тип: не указан)

В Республике Беларусь система государственных организаций в области государственной регистрации состоит из: специально уполномоченного орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненного Правительству Республики Беларусь (Госкомимущество), республиканской организации по государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое агентство»), территориальных организаций по государственной регистрации. Регистратор республиканской организации по государственной регистрации осуществляет регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь.

Территориальные организации по государственной регистрации обладают правом осуществления регистрационных действий в отношении нижеперечисленных объектов недвижимого имущества: • земельных участков; • капитальных строений (зданий, сооружений); • незавершенных законсервированных капитальных строений; • изолированных помещений, в том числе жилых; • машино-мест.

В случае, когда недвижимое имущество расположено на территории более чем одного регистрационного округа, регистрационные действия (прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации) проводится регистратором республиканской организации по государственной регистрации. Дальнейшие регистрационные действия совершают регистраторы соответствующих территориальных организаций по государственной регистрации с согласия регистратора республиканской организации по государственной регистрации. В случае подозрения регистратора в нарушении гражданских прав, заинтересованное лицо может подать жалобу в суд либо в течение года предоставить заявление в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации. Что касается создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества – в подобных случаях Государственная регистрация может быть признана недействительной лишь в судебном порядке.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

• Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения
• Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».
• Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.
• Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.
• Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
• Отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.
• Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Ликвидационная стоимость

это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. На английском salvage value, liquidating value, liquidation value, residual value (русско-английский словарь)

Восстановительная стоимость

это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

Стоимость замещения

это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

Документы, необходимые для проведения экспертизы недвижимости

• документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов,
• документы из БТИ (бюро технической инвентаризации),
• данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости,
• документы, подтверждающие права собственности на землю,
• документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.)

Девелопмент недвижимости

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:

• проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;
• изменение функционального использования зданий или земли.

Налогообложение недвижимости

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик — продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).

В международной практике применяется принцип налогообложения недвижимости по месту её нахождения. Но недвижимость, как и доход от неё могут, дополнительно облагаться налогами по месту проживания владельца. В некоторых случаях может присутствовать двойное налогообложение.

При покупке недвижимости происходит передача права собственности, сопровождающаяся уплатой налогов в разных формах: земельный налог, налог на передачу документов, гербовый сбор и др. Эти налоги могут составлять 5 % и более цены покупки. В частности, в Греции эти налоги могут доходить до 11 %.

Во многих странах при покупке новой недвижимости уплачивается не налог на передачу права собственности, а налог с продаж или НДС. Ставка НДС в большинстве европейских стран составляет около 20 %. По континентальному гражданскому праву, как правило, требуется также уплата нотариальных и регистрационных сборов.

В странах общего права сделки регистрируются государством в учреждениях, эквивалентных бюро технической инвентаризации и/или кадастру. В странах Британского содружества обычно используется система Торренса (центральная база данных, являющаяся источником неоспоримых прав на недвижимость).

Мобильная недвижимость

Сама идея передвижных домов не нова, но она вновь стала актуальной в связи с ипотечным кризисом 2008 года в США: за год их производство выросло на 19 %, а клиентами компаний, производящих такую «недвижимость», стали врачи, юристы, пенсионеры. К тому же на мобильный дом нельзя наложить аресты по судебным и исполнительным листам, а затраченные на строительство такого жилья средства возвращаются через 2-3 месяца (вместо убытков по 20-летним банковским кредитным ставкам). Ещё один плюс — поставить дом можно и на собственном участке земли, и на арендном. Передвижные дома изготовлены по современным технологиям, максимально комфортны, относительно дешевы и не требуют большого количества строительных материалов. Стоимость передвижного дома зависит от его размера — от 50 до 90 тыс. $. В России передвижные дома для массового пользователя пока не выпускаются, они, в основном, предназначены для образования временных поселков при строительстве дорог, на нефтегазодобыче, в долговременных геологических экспедициях. По уровню комфорта, как говорят российские компании-производители «мобильной недвижимости», их дома не уступают городским квартирам, а использовать их можно в любых климатических условиях. Стоимость зависит от количества жильцов и назначения такого дома — от 630 тысяч до 2,5 млн рублей.

Недвижимость как объект инвестирования

Плюсы:

• Безопасность. В мировой практике известны случаи резкого падения цен и сохранения их на невысоком уровне, однако в России пока ситуация иная: если цены снижаются, то вскоре возвращаются назад и растут.
• Доходность выше инфляции.
• Стабильность и прогнозируемость. Сдача недвижимости в аренду дает возможность получать относительно стабильный доход.

Минусы:

• Низкая ликвидность — быстро получить деньги, продав актив, не получится.
• Необходимость тратить время на поддержание актива.
• Дополнительные риски: пожар, залив, кража и т. п.
• Невысокая доходность, в частности в случае аренды.

В 2016 году богатейшие люди мира инвестировали в жилую и коммерческую недвижимость в среднем 35% своих состояний.

См. также

• Градостроительный кодекс
• Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
• Таймшер
• Департамент земельных ресурсов города Москвы

К:Википедия:Статьи без источников (тип: не указан)

Литература

• Зарубежная недвижимость. Купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения = The Internationales Immodilienhandbuch: Erwerb, Besitz und Verkauf von Immobilien, Steuern und Erbecht, Aufenthalt und Wohnistznahme. — М.: «Альпина Паблишер», 2011. — 822 с. — ISBN 978-5-9614-1088-4.
• Недвижимость — статья из Большой советской энциклопедии.
• s:МЭСБЕ/Недвижимость // Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона : в 4 т. — СПб., 1907—1909.
• [m.slovari.yandex.ru/article.xml?book=economic&title=Недвижимость Недвижимость]. // Экономический словарь, 2007.

Отрывок, характеризующий Недвижимость

Наташа рассказывала, что первое время была опасность от горячечного состояния и от страданий, но в Троице это прошло, и доктор боялся одного – антонова огня. Но и эта опасность миновалась. Когда приехали в Ярославль, рана стала гноиться (Наташа знала все, что касалось нагноения и т. п.), и доктор говорил, что нагноение может пойти правильно. Сделалась лихорадка. Доктор говорил, что лихорадка эта не так опасна.
– Но два дня тому назад, – начала Наташа, – вдруг это сделалось… – Она удержала рыданья. – Я не знаю отчего, но вы увидите, какой он стал.
– Ослабел? похудел?.. – спрашивала княжна.
– Нет, не то, но хуже. Вы увидите. Ах, Мари, Мари, он слишком хорош, он не может, не может жить… потому что…


Когда Наташа привычным движением отворила его дверь, пропуская вперед себя княжну, княжна Марья чувствовала уже в горле своем готовые рыданья. Сколько она ни готовилась, ни старалась успокоиться, она знала, что не в силах будет без слез увидать его.
Княжна Марья понимала то, что разумела Наташа словами: сним случилось это два дня тому назад. Она понимала, что это означало то, что он вдруг смягчился, и что смягчение, умиление эти были признаками смерти. Она, подходя к двери, уже видела в воображении своем то лицо Андрюши, которое она знала с детства, нежное, кроткое, умиленное, которое так редко бывало у него и потому так сильно всегда на нее действовало. Она знала, что он скажет ей тихие, нежные слова, как те, которые сказал ей отец перед смертью, и что она не вынесет этого и разрыдается над ним. Но, рано ли, поздно ли, это должно было быть, и она вошла в комнату. Рыдания все ближе и ближе подступали ей к горлу, в то время как она своими близорукими глазами яснее и яснее различала его форму и отыскивала его черты, и вот она увидала его лицо и встретилась с ним взглядом.
Он лежал на диване, обложенный подушками, в меховом беличьем халате. Он был худ и бледен. Одна худая, прозрачно белая рука его держала платок, другою он, тихими движениями пальцев, трогал тонкие отросшие усы. Глаза его смотрели на входивших.
Увидав его лицо и встретившись с ним взглядом, княжна Марья вдруг умерила быстроту своего шага и почувствовала, что слезы вдруг пересохли и рыдания остановились. Уловив выражение его лица и взгляда, она вдруг оробела и почувствовала себя виноватой.
«Да в чем же я виновата?» – спросила она себя. «В том, что живешь и думаешь о живом, а я!..» – отвечал его холодный, строгий взгляд.
В глубоком, не из себя, но в себя смотревшем взгляде была почти враждебность, когда он медленно оглянул сестру и Наташу.
Он поцеловался с сестрой рука в руку, по их привычке.
– Здравствуй, Мари, как это ты добралась? – сказал он голосом таким же ровным и чуждым, каким был его взгляд. Ежели бы он завизжал отчаянным криком, то этот крик менее бы ужаснул княжну Марью, чем звук этого голоса.
– И Николушку привезла? – сказал он также ровно и медленно и с очевидным усилием воспоминанья.
– Как твое здоровье теперь? – говорила княжна Марья, сама удивляясь тому, что она говорила.
– Это, мой друг, у доктора спрашивать надо, – сказал он, и, видимо сделав еще усилие, чтобы быть ласковым, он сказал одним ртом (видно было, что он вовсе не думал того, что говорил): – Merci, chere amie, d'etre venue. [Спасибо, милый друг, что приехала.]
Княжна Марья пожала его руку. Он чуть заметно поморщился от пожатия ее руки. Он молчал, и она не знала, что говорить. Она поняла то, что случилось с ним за два дня. В словах, в тоне его, в особенности во взгляде этом – холодном, почти враждебном взгляде – чувствовалась страшная для живого человека отчужденность от всего мирского. Он, видимо, с трудом понимал теперь все живое; но вместе с тем чувствовалось, что он не понимал живого не потому, чтобы он был лишен силы понимания, но потому, что он понимал что то другое, такое, чего не понимали и не могли понять живые и что поглощало его всего.
– Да, вот как странно судьба свела нас! – сказал он, прерывая молчание и указывая на Наташу. – Она все ходит за мной.
Княжна Марья слушала и не понимала того, что он говорил. Он, чуткий, нежный князь Андрей, как мог он говорить это при той, которую он любил и которая его любила! Ежели бы он думал жить, то не таким холодно оскорбительным тоном он сказал бы это. Ежели бы он не знал, что умрет, то как же ему не жалко было ее, как он мог при ней говорить это! Одно объяснение только могло быть этому, это то, что ему было все равно, и все равно оттого, что что то другое, важнейшее, было открыто ему.
Разговор был холодный, несвязный и прерывался беспрестанно.
– Мари проехала через Рязань, – сказала Наташа. Князь Андрей не заметил, что она называла его сестру Мари. А Наташа, при нем назвав ее так, в первый раз сама это заметила.
– Ну что же? – сказал он.
– Ей рассказывали, что Москва вся сгорела, совершенно, что будто бы…
Наташа остановилась: нельзя было говорить. Он, очевидно, делал усилия, чтобы слушать, и все таки не мог.
– Да, сгорела, говорят, – сказал он. – Это очень жалко, – и он стал смотреть вперед, пальцами рассеянно расправляя усы.
– А ты встретилась с графом Николаем, Мари? – сказал вдруг князь Андрей, видимо желая сделать им приятное. – Он писал сюда, что ты ему очень полюбилась, – продолжал он просто, спокойно, видимо не в силах понимать всего того сложного значения, которое имели его слова для живых людей. – Ежели бы ты его полюбила тоже, то было бы очень хорошо… чтобы вы женились, – прибавил он несколько скорее, как бы обрадованный словами, которые он долго искал и нашел наконец. Княжна Марья слышала его слова, но они не имели для нее никакого другого значения, кроме того, что они доказывали то, как страшно далек он был теперь от всего живого.
– Что обо мне говорить! – сказала она спокойно и взглянула на Наташу. Наташа, чувствуя на себе ее взгляд, не смотрела на нее. Опять все молчали.
– Andre, ты хоч… – вдруг сказала княжна Марья содрогнувшимся голосом, – ты хочешь видеть Николушку? Он все время вспоминал о тебе.
Князь Андрей чуть заметно улыбнулся в первый раз, но княжна Марья, так знавшая его лицо, с ужасом поняла, что это была улыбка не радости, не нежности к сыну, но тихой, кроткой насмешки над тем, что княжна Марья употребляла, по ее мнению, последнее средство для приведения его в чувства.
– Да, я очень рад Николушке. Он здоров?

Когда привели к князю Андрею Николушку, испуганно смотревшего на отца, но не плакавшего, потому что никто не плакал, князь Андрей поцеловал его и, очевидно, не знал, что говорить с ним.
Когда Николушку уводили, княжна Марья подошла еще раз к брату, поцеловала его и, не в силах удерживаться более, заплакала.
Он пристально посмотрел на нее.
– Ты об Николушке? – сказал он.
Княжна Марья, плача, утвердительно нагнула голову.
– Мари, ты знаешь Еван… – но он вдруг замолчал.
– Что ты говоришь?
– Ничего. Не надо плакать здесь, – сказал он, тем же холодным взглядом глядя на нее.

Когда княжна Марья заплакала, он понял, что она плакала о том, что Николушка останется без отца. С большим усилием над собой он постарался вернуться назад в жизнь и перенесся на их точку зрения.
«Да, им это должно казаться жалко! – подумал он. – А как это просто!»
«Птицы небесные ни сеют, ни жнут, но отец ваш питает их», – сказал он сам себе и хотел то же сказать княжне. «Но нет, они поймут это по своему, они не поймут! Этого они не могут понимать, что все эти чувства, которыми они дорожат, все наши, все эти мысли, которые кажутся нам так важны, что они – не нужны. Мы не можем понимать друг друга». – И он замолчал.

Маленькому сыну князя Андрея было семь лет. Он едва умел читать, он ничего не знал. Он многое пережил после этого дня, приобретая знания, наблюдательность, опытность; но ежели бы он владел тогда всеми этими после приобретенными способностями, он не мог бы лучше, глубже понять все значение той сцены, которую он видел между отцом, княжной Марьей и Наташей, чем он ее понял теперь. Он все понял и, не плача, вышел из комнаты, молча подошел к Наташе, вышедшей за ним, застенчиво взглянул на нее задумчивыми прекрасными глазами; приподнятая румяная верхняя губа его дрогнула, он прислонился к ней головой и заплакал.
С этого дня он избегал Десаля, избегал ласкавшую его графиню и либо сидел один, либо робко подходил к княжне Марье и к Наташе, которую он, казалось, полюбил еще больше своей тетки, и тихо и застенчиво ласкался к ним.
Княжна Марья, выйдя от князя Андрея, поняла вполне все то, что сказало ей лицо Наташи. Она не говорила больше с Наташей о надежде на спасение его жизни. Она чередовалась с нею у его дивана и не плакала больше, но беспрестанно молилась, обращаясь душою к тому вечному, непостижимому, которого присутствие так ощутительно было теперь над умиравшим человеком.


Князь Андрей не только знал, что он умрет, но он чувствовал, что он умирает, что он уже умер наполовину. Он испытывал сознание отчужденности от всего земного и радостной и странной легкости бытия. Он, не торопясь и не тревожась, ожидал того, что предстояло ему. То грозное, вечное, неведомое и далекое, присутствие которого он не переставал ощущать в продолжение всей своей жизни, теперь для него было близкое и – по той странной легкости бытия, которую он испытывал, – почти понятное и ощущаемое.
Прежде он боялся конца. Он два раза испытал это страшное мучительное чувство страха смерти, конца, и теперь уже не понимал его.
Первый раз он испытал это чувство тогда, когда граната волчком вертелась перед ним и он смотрел на жнивье, на кусты, на небо и знал, что перед ним была смерть. Когда он очнулся после раны и в душе его, мгновенно, как бы освобожденный от удерживавшего его гнета жизни, распустился этот цветок любви, вечной, свободной, не зависящей от этой жизни, он уже не боялся смерти и не думал о ней.
Чем больше он, в те часы страдальческого уединения и полубреда, которые он провел после своей раны, вдумывался в новое, открытое ему начало вечной любви, тем более он, сам не чувствуя того, отрекался от земной жизни. Всё, всех любить, всегда жертвовать собой для любви, значило никого не любить, значило не жить этою земною жизнию. И чем больше он проникался этим началом любви, тем больше он отрекался от жизни и тем совершеннее уничтожал ту страшную преграду, которая без любви стоит между жизнью и смертью. Когда он, это первое время, вспоминал о том, что ему надо было умереть, он говорил себе: ну что ж, тем лучше.
Но после той ночи в Мытищах, когда в полубреду перед ним явилась та, которую он желал, и когда он, прижав к своим губам ее руку, заплакал тихими, радостными слезами, любовь к одной женщине незаметно закралась в его сердце и опять привязала его к жизни. И радостные и тревожные мысли стали приходить ему. Вспоминая ту минуту на перевязочном пункте, когда он увидал Курагина, он теперь не мог возвратиться к тому чувству: его мучил вопрос о том, жив ли он? И он не смел спросить этого.

Болезнь его шла своим физическим порядком, но то, что Наташа называла: это сделалось с ним, случилось с ним два дня перед приездом княжны Марьи. Это была та последняя нравственная борьба между жизнью и смертью, в которой смерть одержала победу. Это было неожиданное сознание того, что он еще дорожил жизнью, представлявшейся ему в любви к Наташе, и последний, покоренный припадок ужаса перед неведомым.
Это было вечером. Он был, как обыкновенно после обеда, в легком лихорадочном состоянии, и мысли его были чрезвычайно ясны. Соня сидела у стола. Он задремал. Вдруг ощущение счастья охватило его.
«А, это она вошла!» – подумал он.
Действительно, на месте Сони сидела только что неслышными шагами вошедшая Наташа.
С тех пор как она стала ходить за ним, он всегда испытывал это физическое ощущение ее близости. Она сидела на кресле, боком к нему, заслоняя собой от него свет свечи, и вязала чулок. (Она выучилась вязать чулки с тех пор, как раз князь Андрей сказал ей, что никто так не умеет ходить за больными, как старые няни, которые вяжут чулки, и что в вязании чулка есть что то успокоительное.) Тонкие пальцы ее быстро перебирали изредка сталкивающиеся спицы, и задумчивый профиль ее опущенного лица был ясно виден ему. Она сделала движенье – клубок скатился с ее колен. Она вздрогнула, оглянулась на него и, заслоняя свечу рукой, осторожным, гибким и точным движением изогнулась, подняла клубок и села в прежнее положение.
Он смотрел на нее, не шевелясь, и видел, что ей нужно было после своего движения вздохнуть во всю грудь, но она не решалась этого сделать и осторожно переводила дыханье.
В Троицкой лавре они говорили о прошедшем, и он сказал ей, что, ежели бы он был жив, он бы благодарил вечно бога за свою рану, которая свела его опять с нею; но с тех пор они никогда не говорили о будущем.
«Могло или не могло это быть? – думал он теперь, глядя на нее и прислушиваясь к легкому стальному звуку спиц. – Неужели только затем так странно свела меня с нею судьба, чтобы мне умереть?.. Неужели мне открылась истина жизни только для того, чтобы я жил во лжи? Я люблю ее больше всего в мире. Но что же делать мне, ежели я люблю ее?» – сказал он, и он вдруг невольно застонал, по привычке, которую он приобрел во время своих страданий.
Услыхав этот звук, Наташа положила чулок, перегнулась ближе к нему и вдруг, заметив его светящиеся глаза, подошла к нему легким шагом и нагнулась.
– Вы не спите?
– Нет, я давно смотрю на вас; я почувствовал, когда вы вошли. Никто, как вы, но дает мне той мягкой тишины… того света. Мне так и хочется плакать от радости.
Наташа ближе придвинулась к нему. Лицо ее сияло восторженною радостью.
– Наташа, я слишком люблю вас. Больше всего на свете.
– А я? – Она отвернулась на мгновение. – Отчего же слишком? – сказала она.
– Отчего слишком?.. Ну, как вы думаете, как вы чувствуете по душе, по всей душе, буду я жив? Как вам кажется?
– Я уверена, я уверена! – почти вскрикнула Наташа, страстным движением взяв его за обе руки.
Он помолчал.
– Как бы хорошо! – И, взяв ее руку, он поцеловал ее.
Наташа была счастлива и взволнована; и тотчас же она вспомнила, что этого нельзя, что ему нужно спокойствие.
– Однако вы не спали, – сказала она, подавляя свою радость. – Постарайтесь заснуть… пожалуйста.
Он выпустил, пожав ее, ее руку, она перешла к свече и опять села в прежнее положение. Два раза она оглянулась на него, глаза его светились ей навстречу. Она задала себе урок на чулке и сказала себе, что до тех пор она не оглянется, пока не кончит его.
Действительно, скоро после этого он закрыл глаза и заснул. Он спал недолго и вдруг в холодном поту тревожно проснулся.
Засыпая, он думал все о том же, о чем он думал все ото время, – о жизни и смерти. И больше о смерти. Он чувствовал себя ближе к ней.
«Любовь? Что такое любовь? – думал он. – Любовь мешает смерти. Любовь есть жизнь. Все, все, что я понимаю, я понимаю только потому, что люблю. Все есть, все существует только потому, что я люблю. Все связано одною ею. Любовь есть бог, и умереть – значит мне, частице любви, вернуться к общему и вечному источнику». Мысли эти показались ему утешительны. Но это были только мысли. Чего то недоставало в них, что то было односторонне личное, умственное – не было очевидности. И было то же беспокойство и неясность. Он заснул.
Он видел во сне, что он лежит в той же комнате, в которой он лежал в действительности, но что он не ранен, а здоров. Много разных лиц, ничтожных, равнодушных, являются перед князем Андреем. Он говорит с ними, спорит о чем то ненужном. Они сбираются ехать куда то. Князь Андрей смутно припоминает, что все это ничтожно и что у него есть другие, важнейшие заботы, но продолжает говорить, удивляя их, какие то пустые, остроумные слова. Понемногу, незаметно все эти лица начинают исчезать, и все заменяется одним вопросом о затворенной двери. Он встает и идет к двери, чтобы задвинуть задвижку и запереть ее. Оттого, что он успеет или не успеет запереть ее, зависит все. Он идет, спешит, ноги его не двигаются, и он знает, что не успеет запереть дверь, но все таки болезненно напрягает все свои силы. И мучительный страх охватывает его. И этот страх есть страх смерти: за дверью стоит оно. Но в то же время как он бессильно неловко подползает к двери, это что то ужасное, с другой стороны уже, надавливая, ломится в нее. Что то не человеческое – смерть – ломится в дверь, и надо удержать ее. Он ухватывается за дверь, напрягает последние усилия – запереть уже нельзя – хоть удержать ее; но силы его слабы, неловки, и, надавливаемая ужасным, дверь отворяется и опять затворяется.