Товарищество собственников жилья

Това́рищество со́бственников жилья́ (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Товарищество собственников жилья представляет собой российский эквивалент кондоминиума.

Создание ТСЖ

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с 01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации. Непродолжительное время (с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливал особую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, но впоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.

Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенном в порядке предусмотренном статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников помещений, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст. 136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих, кроме вопросов перечисленных в ЖК РФ, для принятия решения по которым требуется 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Подсчёт голосов в ТСЖ

Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников многоквартирного дома (порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников установлен императивно и изменить его Уставом ТСЖ или иным образом нельзя). При отсутствии в Уставе ТСЖ положений о порядке подсчёта голосов на общем собрании членов ТСЖ, следует применять правила, установленные для подсчёта голосов на общем собрании собственников.

Возможны следующие варианты (не запрещено использовать и любой другой):

• Число голосов пропорционально общей площади помещений. То есть, чем больше квартира (или нежилое помещение) — тем больше голосов на общем собрании членов. Один собственник нескольких помещений может обладать значительным процентом голосов. Такой вариант предусмотрен в Жилищном кодексе для подсчёта голосов на общем собрании собственников помещений (ч.3 ст. 48, ч.1 ст. 37 ЖК РФ), в том числе и для принятия решения о создании ТСЖ. По аналогии его можно принять и для голосования внутри ТСЖ.
• Один член — один голос. Если одному собственнику принадлежит несколько помещений, он не получает дополнительных преимуществ. Если одно помещение принадлежит нескольким собственникам, каждый из них получает право голоса в ТСЖ.
• Одно помещение (квартира или нежилое) — один голос. При этом не учитывается разница в площадях помещений и количество собственников.

При определении критерия подсчёта голосов следует учитывать потенциальную возможность

• возникновения сложностей при определении кворума собрания
• манипулирования числом голосов, например, путём оформления квартиры на нескольких членов семьи вместо одного и т. п.
• несоответствие между размером обязанностей нести расходы по содержанию дома (императивная норма — пропорционально доле общей площади помещений) и числом голосов при решении вопроса об установлении размера таких расходов.

Особенности налогообложения

ТСЖ является некоммерческой организацией, для которых Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот. Согласно п.2 ст.251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом указывается, что к целевым поступлениям относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся членами ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Средства, не относящиеся к целевым, облагаются налогом на прибыль в общем порядке.

Спорным может оказаться налогообложение средств, собранных на содержание дома с собственников, которые не являются членами ТСЖ. В этом случае собранные средства уже не будут являться целевым поступлением, а будут платой за предоставленные услуги по ремонту и содержанию и должны облагаться на общем основании. Перечень средств некоммерческой организации, которые могут быть отнесены к целевым в Налоговом кодексе закрытый и не содержит средств лиц, не являющихся членами некоммерческих организаций, однако, чаще всего такие взносы не являются прибылью, поскольку все взносы необходимы для поддержания хозяйственной деятельности ТСЖ. Правила, при которых собственник становится членом ТСЖ — обычно, закрепляются в уставе ТСЖ.

Данная законодательная норма делает экономически более выгодным, чтобы все собственники жилья становились членами ТСЖ.

Преимущества

В отличие от территориального общественного самоуправления (ТОС) в многоквартирном доме ТСЖ не является одной из форм местного самоуправления (Статья 27 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). ТСЖ позволяет активным собственникам приобрести правосубъектность объединения собственников, более оперативно принимать самостоятельные решения по управлению, содержанию и текущему ремонту дома.

Недостатки

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, выделять средства на ремонт подъездов, лифтов, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.

Особенности

Вне зависимости от того, является ли собственник помещения членом ТСЖ или нет — он обязан оплачивать взносы на обслуживание жилого дома, собираемые ТСЖ.

Литература

• [zis961.ucoz.ru/index/stranica_02/0-38 Зуйков И.С.] Учёт в ТСЖ с использованием всего трех таблиц // Бухгалтерская газета. - 2015. - Август. - №№ 15-16 (360-361). - С.8-10.
• Чашин А. Н. Товарищества собственников жилья: правовое регулирование. Издание 2-е, переработанное. - Москва: Дело и Сервис, 2015. - 160 с.
• Мездрикова Т.В. Бухгалтерский учет в ТСЖ: особенности финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, комментарии к основным счетам бухгалтерского учета в ТСЖ, типовые бухгалтерские проводки, учетная политика ТСЖ, все необходимые формы документов - [2-е изд.]. - Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2008. - 123, [1] с. : табл.; 21 см. - (Серия Жилищный консультант для собственников и специалистов). ISBN 978-5-379-00877-2

Ссылки

• [moydom.com/ru/tsz/ Платформа для управления ТСЖ]

Отрывок, характеризующий Товарищество собственников жилья

В то же мгновение с разных сторон жалобно завыли женщины, испуганно заплакал ребенок и молча столпился народ с бледными лицами около кухарки. Из этой толпы слышнее всех слышались стоны и приговоры кухарки:
– Ой о ох, голубчики мои! Голубчики мои белые! Не дайте умереть! Голубчики мои белые!..
Через пять минут никого не оставалось на улице. Кухарку с бедром, разбитым гранатным осколком, снесли в кухню. Алпатыч, его кучер, Ферапонтова жена с детьми, дворник сидели в подвале, прислушиваясь. Гул орудий, свист снарядов и жалостный стон кухарки, преобладавший над всеми звуками, не умолкали ни на мгновение. Хозяйка то укачивала и уговаривала ребенка, то жалостным шепотом спрашивала у всех входивших в подвал, где был ее хозяин, оставшийся на улице. Вошедший в подвал лавочник сказал ей, что хозяин пошел с народом в собор, где поднимали смоленскую чудотворную икону.
К сумеркам канонада стала стихать. Алпатыч вышел из подвала и остановился в дверях. Прежде ясное вечера нее небо все было застлано дымом. И сквозь этот дым странно светил молодой, высоко стоящий серп месяца. После замолкшего прежнего страшного гула орудий над городом казалась тишина, прерываемая только как бы распространенным по всему городу шелестом шагов, стонов, дальних криков и треска пожаров. Стоны кухарки теперь затихли. С двух сторон поднимались и расходились черные клубы дыма от пожаров. На улице не рядами, а как муравьи из разоренной кочки, в разных мундирах и в разных направлениях, проходили и пробегали солдаты. В глазах Алпатыча несколько из них забежали на двор Ферапонтова. Алпатыч вышел к воротам. Какой то полк, теснясь и спеша, запрудил улицу, идя назад.
– Сдают город, уезжайте, уезжайте, – сказал ему заметивший его фигуру офицер и тут же обратился с криком к солдатам:
– Я вам дам по дворам бегать! – крикнул он.
Алпатыч вернулся в избу и, кликнув кучера, велел ему выезжать. Вслед за Алпатычем и за кучером вышли и все домочадцы Ферапонтова. Увидав дым и даже огни пожаров, видневшиеся теперь в начинавшихся сумерках, бабы, до тех пор молчавшие, вдруг заголосили, глядя на пожары. Как бы вторя им, послышались такие же плачи на других концах улицы. Алпатыч с кучером трясущимися руками расправлял запутавшиеся вожжи и постромки лошадей под навесом.
Когда Алпатыч выезжал из ворот, он увидал, как в отпертой лавке Ферапонтова человек десять солдат с громким говором насыпали мешки и ранцы пшеничной мукой и подсолнухами. В то же время, возвращаясь с улицы в лавку, вошел Ферапонтов. Увидав солдат, он хотел крикнуть что то, но вдруг остановился и, схватившись за волоса, захохотал рыдающим хохотом.
– Тащи всё, ребята! Не доставайся дьяволам! – закричал он, сам хватая мешки и выкидывая их на улицу. Некоторые солдаты, испугавшись, выбежали, некоторые продолжали насыпать. Увидав Алпатыча, Ферапонтов обратился к нему.
– Решилась! Расея! – крикнул он. – Алпатыч! решилась! Сам запалю. Решилась… – Ферапонтов побежал на двор.
По улице, запружая ее всю, непрерывно шли солдаты, так что Алпатыч не мог проехать и должен был дожидаться. Хозяйка Ферапонтова с детьми сидела также на телеге, ожидая того, чтобы можно было выехать.
Была уже совсем ночь. На небе были звезды и светился изредка застилаемый дымом молодой месяц. На спуске к Днепру повозки Алпатыча и хозяйки, медленно двигавшиеся в рядах солдат и других экипажей, должны были остановиться. Недалеко от перекрестка, у которого остановились повозки, в переулке, горели дом и лавки. Пожар уже догорал. Пламя то замирало и терялось в черном дыме, то вдруг вспыхивало ярко, до странности отчетливо освещая лица столпившихся людей, стоявших на перекрестке. Перед пожаром мелькали черные фигуры людей, и из за неумолкаемого треска огня слышались говор и крики. Алпатыч, слезший с повозки, видя, что повозку его еще не скоро пропустят, повернулся в переулок посмотреть пожар. Солдаты шныряли беспрестанно взад и вперед мимо пожара, и Алпатыч видел, как два солдата и с ними какой то человек во фризовой шинели тащили из пожара через улицу на соседний двор горевшие бревна; другие несли охапки сена.
Алпатыч подошел к большой толпе людей, стоявших против горевшего полным огнем высокого амбара. Стены были все в огне, задняя завалилась, крыша тесовая обрушилась, балки пылали. Очевидно, толпа ожидала той минуты, когда завалится крыша. Этого же ожидал Алпатыч.
– Алпатыч! – вдруг окликнул старика чей то знакомый голос.
– Батюшка, ваше сиятельство, – отвечал Алпатыч, мгновенно узнав голос своего молодого князя.
Князь Андрей, в плаще, верхом на вороной лошади, стоял за толпой и смотрел на Алпатыча.
– Ты как здесь? – спросил он.
– Ваше… ваше сиятельство, – проговорил Алпатыч и зарыдал… – Ваше, ваше… или уж пропали мы? Отец…
– Как ты здесь? – повторил князь Андрей.
Пламя ярко вспыхнуло в эту минуту и осветило Алпатычу бледное и изнуренное лицо его молодого барина. Алпатыч рассказал, как он был послан и как насилу мог уехать.
– Что же, ваше сиятельство, или мы пропали? – спросил он опять.
Князь Андрей, не отвечая, достал записную книжку и, приподняв колено, стал писать карандашом на вырванном листе. Он писал сестре:
«Смоленск сдают, – писал он, – Лысые Горы будут заняты неприятелем через неделю. Уезжайте сейчас в Москву. Отвечай мне тотчас, когда вы выедете, прислав нарочного в Усвяж».
Написав и передав листок Алпатычу, он на словах передал ему, как распорядиться отъездом князя, княжны и сына с учителем и как и куда ответить ему тотчас же. Еще не успел он окончить эти приказания, как верховой штабный начальник, сопутствуемый свитой, подскакал к нему.
– Вы полковник? – кричал штабный начальник, с немецким акцентом, знакомым князю Андрею голосом. – В вашем присутствии зажигают дома, а вы стоите? Что это значит такое? Вы ответите, – кричал Берг, который был теперь помощником начальника штаба левого фланга пехотных войск первой армии, – место весьма приятное и на виду, как говорил Берг.
Князь Андрей посмотрел на него и, не отвечая, продолжал, обращаясь к Алпатычу:
– Так скажи, что до десятого числа жду ответа, а ежели десятого не получу известия, что все уехали, я сам должен буду все бросить и ехать в Лысые Горы.
– Я, князь, только потому говорю, – сказал Берг, узнав князя Андрея, – что я должен исполнять приказания, потому что я всегда точно исполняю… Вы меня, пожалуйста, извините, – в чем то оправдывался Берг.
Что то затрещало в огне. Огонь притих на мгновенье; черные клубы дыма повалили из под крыши. Еще страшно затрещало что то в огне, и завалилось что то огромное.
– Урруру! – вторя завалившемуся потолку амбара, из которого несло запахом лепешек от сгоревшего хлеба, заревела толпа. Пламя вспыхнуло и осветило оживленно радостные и измученные лица людей, стоявших вокруг пожара.
Человек во фризовой шинели, подняв кверху руку, кричал:
– Важно! пошла драть! Ребята, важно!..
– Это сам хозяин, – послышались голоса.
– Так, так, – сказал князь Андрей, обращаясь к Алпатычу, – все передай, как я тебе говорил. – И, ни слова не отвечая Бергу, замолкшему подле него, тронул лошадь и поехал в переулок.


От Смоленска войска продолжали отступать. Неприятель шел вслед за ними. 10 го августа полк, которым командовал князь Андрей, проходил по большой дороге, мимо проспекта, ведущего в Лысые Горы. Жара и засуха стояли более трех недель. Каждый день по небу ходили курчавые облака, изредка заслоняя солнце; но к вечеру опять расчищало, и солнце садилось в буровато красную мглу. Только сильная роса ночью освежала землю. Остававшиеся на корню хлеба сгорали и высыпались. Болота пересохли. Скотина ревела от голода, не находя корма по сожженным солнцем лугам. Только по ночам и в лесах пока еще держалась роса, была прохлада. Но по дороге, по большой дороге, по которой шли войска, даже и ночью, даже и по лесам, не было этой прохлады. Роса не заметна была на песочной пыли дороги, встолченной больше чем на четверть аршина. Как только рассветало, начиналось движение. Обозы, артиллерия беззвучно шли по ступицу, а пехота по щиколку в мягкой, душной, не остывшей за ночь, жаркой пыли. Одна часть этой песочной пыли месилась ногами и колесами, другая поднималась и стояла облаком над войском, влипая в глаза, в волоса, в уши, в ноздри и, главное, в легкие людям и животным, двигавшимся по этой дороге. Чем выше поднималось солнце, тем выше поднималось облако пыли, и сквозь эту тонкую, жаркую пыль на солнце, не закрытое облаками, можно было смотреть простым глазом. Солнце представлялось большим багровым шаром. Ветра не было, и люди задыхались в этой неподвижной атмосфере. Люди шли, обвязавши носы и рты платками. Приходя к деревне, все бросалось к колодцам. Дрались за воду и выпивали ее до грязи.
Князь Андрей командовал полком, и устройство полка, благосостояние его людей, необходимость получения и отдачи приказаний занимали его. Пожар Смоленска и оставление его были эпохой для князя Андрея. Новое чувство озлобления против врага заставляло его забывать свое горе. Он весь был предан делам своего полка, он был заботлив о своих людях и офицерах и ласков с ними. В полку его называли наш князь, им гордились и его любили. Но добр и кроток он был только с своими полковыми, с Тимохиным и т. п., с людьми совершенно новыми и в чужой среде, с людьми, которые не могли знать и понимать его прошедшего; но как только он сталкивался с кем нибудь из своих прежних, из штабных, он тотчас опять ощетинивался; делался злобен, насмешлив и презрителен. Все, что связывало его воспоминание с прошедшим, отталкивало его, и потому он старался в отношениях этого прежнего мира только не быть несправедливым и исполнять свой долг.